В ответ на наши блоги многие читатели спрашивали, где банкиры должны устанавливать минимальную доходность по различным объектам недвижимости. В этом блоге мы хотели бы изложить одну методологию, которую банкиры сообщества могут прием платежей на сайте использовать для определения минимальной доходности долга.
Как напоминают читатели, коэффициент долговой доходности — это чистый операционный доход (NOI) имущества, разделенный на долг имущества, и это измеряет доходность от денежных средств на инвестиции Банка. В качестве кредитного инструмента доходность долга не обманывается растянутым графиком амортизации, исторически низкими процентными ставками, исторически низкими ставками капитализации способы оплаты в интернет магазинах или другими переменными, которые могут временно увеличить стоимость недвижимости. Измеряя только DSCR и LTV, многие банки сделают кредит, как указано в таблице ниже, на уровне 1,22 X DSCR и 71% LTV (8,4% долговой доходности). К сожалению, на уровне проекта этот же кредит не выдерживает снижения NOI на 15%, повышения ставок с 6% до 8% или повышения процентных ставок на 200 б / с. Тот же кредит с доходностью 10,1% является существенно лучшим кредитом.
Цель кредитования общинными банками заключается в обеспечении займов с положительной скорректированной на риск доходностью на капитал, превышающей стоимость капитала банка. Однако кредитный риск обусловлен присущей ему неопределенностью в будущем. Эта будущая неопределенность может быть количественно определена с помощью финансовых инструментов, которые использовались в течение десятилетий с очень сильными прогностическими значениями. Потери коммерческой недвижимости обусловлены двумя основными факторами:
- Денежный поток от недвижимости недостаточен для покрытия ипотечных платежей; и
- Стоимость основной коммерческой недвижимости стоит меньше, чем непогашенная ипотека.
Поскольку коммерческая недвижимость является классом активов, основное внимание в котором уделяется получению дохода от аренды (будь то в качестве инвестиционной собственности или занимаемой владельцем), более продуктивно сосредоточиться на получении дохода от актива, особенно потому, что доход в значительной степени определяет стоимость коммерческой недвижимости.
Проблема заключается в том, что NOI свойства не является статическим и уровень денежного потока при возникновении может меняться с течением времени.