Основной причиной падения названа рекордная стоимость метра в новостройках.
27 июля 2021 года на портале Лента.ру со ссылкой на сообщение агентства недвижимости, появилась еще одна новость.
В ней говориться о предстоящем рекордном повышении цен на недвижимость в городе Сочи до конца текущего года.
Сообщается о привлекательности Сочинской недвижимости для инвестиций! Упоминается, сколько смогли инвесторы заработать с начала года.
Более того, там говориться о том, что Сочинские апартаменты сейчас могут окупиться в срок до восьми лет!
И вообще, предпосылок для прекращения роста цен нет!
Если честно, новость меня, мягко говоря, смутила.
Рассуждаем…
Панорама поселка Дагомыс. Фото автора.
Не секрет, сегодня в Сочи действительно наблюдается определенный коллапс продаж. Я периодически просматриваю предложения застройщиков. Квартиры практически стоят «мертвым грузом» по сумасшедшим ценам. Снижать цены на жилье в Сочи никто не торопиться. Об этом я уже упоминал в одной из своих публикаций: «Падение спроса на первичном рынке недвижимости Сочи результат банального обмана и жадности.»
Если застройщики не планируют прогноз цен на квартиры в Сочи или снижать цены, за счет чего тогда должен оживиться спрос чтобы эти цены выросли и инвестор смог заработать, если все резервы типа льготных ипотек уже давно исчерпаны?
Кто будет покупать в конце года эту недвижимость у инвесторов?
По какой цене?
Стоимость 500 т.р. за метр мы можем видеть не в конце года, она есть уже сейчас.
Тогда куда должно быть интересно, вкладывать инвесторам? Получается, что стоимость будет выше 500 т.р.?
Я пропустил новость о раздаче нефтегазовых доходов населению?
Может, сыграет свою роль пресловутый Сочинский мораторий и из-за сокращения предложений вырастет спрос?
Жилой комплекс в Сочи. Фото автора.
Да, Сочи город не большой, здесь нет огромных масштабов строительства. Покупатели 30м2 за 15 000 000 рублей находятся и сейчас, но их единицы в сравнении с тем ажиотажем, который наблюдался совсем недавно.
Именно в пик этого ажиотажа и были скуплены метры инвесторами, которые сидят сейчас с этими метрами и не знают, как от них избавиться. Конечного потребителя этих метров сейчас нет и у них! А именно они могут предложить цену в разы ниже застройщика!
Так что я очень сильно сомневаюсь. С сегодняшним уровнем цен, потенциальные покупатели недвижимости в Сочи, скорее всего, будут искать альтернативу. А альтернатива есть!
Жилой комплекс в Сочи. Фото автора.
Что касается окупаемости Сочинских апартаментов в пределах восьми лет, так это, по-моему, вовсе из области фантастики.
Цена на апартаменты в Сочи уже давно перешагнула рубеж 500 т.р.
О какой окупаемости может идти речь?
В зимний период я снимал номер в частной гостинице, в самом центре Адлера площадью 25м2 с удобствами на длительный срок по 12 000 рублей в месяц! Это 400 рублей в сутки!
Немного посчитаем как школьники…
Жилой комплекс в Сочи. Фото автора.
Я нашел в одном из реконструируемых отелей Адлерского Курортного городка по переуступке 20,7м2 на первом этаже по 530 т.р. за метр. Цена – 10 971 000 рублей. Возьмем для удобства расчетов 11 000 000 руб.
11 000 000/8= 1 375 000 рублей в год должен зарабатывать апартамент. Чистыми!
1 375 000/365 = 3 767 рублей в сутки каждый день в году. Чистыми!
Минус
Тарифы – коммерческие (они намного выше);
Обслуживание – в среднем 30%
Налоги – от 0,5 до 2%
Дальше даже не следует вдаваться в подробности расчетов.
Кроме этого, Курортный городок Адлерского района, это сезонная заполняемость.
Сезон в Сочи длится с мая по октябрь.
Если рассматривать Олимпийский парк и Красную поляну, где заполняемость практически круглогодичная, готовьтесь выложить от 1000 за метр.