Оценка имущества — это совокупность действий направленных на определения стоимости объекта или отдельных имущественных прав на этот объект. В зависимости от ситуации оценка бывает добровольной — по решению менеджмента компании — или обязательной — по требованию законодательства.
В обязательном порядке приглашать оценщика необходимо когда:
- Компания приватизирует, берет в аренду или приобретает в собственность активы, принадлежащие государственным или муниципальным органам власти.
- Возник спор о цене объекта при его передаче в качестве залога по кредиту.
- Имеется налоговый спор по стоимости имущества, используемого для расчета налогооблагаемой базы (зачастую речь идет о сравнении реальной рыночной и кадастровой стоимости недвижимости).
- Компания получает имущество на безвозмездной основе.
- В уставный капитал ООО вносится имущество (за исключением денежных средств), стоимостью более 20 тысяч рублей, или стоимость акций в АО оплачивается имуществом.
- Компания находится в состоянии банкротства, а имущество оценивается для конкурсного производства.
Добровольная оценка имущества используется для финансовой выгоды компании. Например, при реализации имущества отчет оценщика позволит установить реальную рыночную стоимость и адекватную цену для покупателей.
Другой пример — увеличение стоимости активов, отражаемых на балансе компании. ФСБУ 6/2020 позволяет учитывать в бухгалтерском учете основные средства по переоцененной стоимости. Если объект недвижимости амортизируется длительное время, то остаточная стоимость может существенно отличаться от справедливой Оценки в Брянске. Регулярная переоценка позволяет учитывать имущество по его реальной стоимости.
Важной причиной проведения переоценки являются форс-мажорные обстоятельства с бизнесом и имуществом компании. Например, разумно пригласить оценщика для определения реальной суммы ущерба от пожара или стихийного бедствия. Это позволит вести аргументированные переговоры со страховой компанией по компенсации потерь.
Другой возможный вариант — для привлечения внешних инвестиций, когда имущество и бизнес оцениваются в интересах инвесторов.
Основные принципы оценки
- Принцип конечного потребителя: оценка имущества с позиции возможного будущего владельца.
- Принцип внешней рыночной среды: измерение стоимости объекта должно учитывать сопоставимое имущество на открытом рынке.
- Принцип максимально эффективного использования: оценщик должен исходить из того, что имущество будет использоваться в хозяйственной деятельности наиболее выгодным способом.
- Принцип зависимости: стоимость имущества зависит не только от характеристик самого объекта, но и состояния внешней среды.
- Принцип замещения: максимальная стоимость объекта — это минимальная цена, за которую можно приобрести аналогичный объект.
Распространенные способы оценки
- Сравнительный подход — это метод расчета справедливой стоимости имущества, исходя из оценки схожих по характеристикам объектов, по которым в распоряжении оценщика имеются данные.
- Затраты подход — расчет стоимости объекта на основе совокупности затрат на воспроизведение аналогичного объекта, с учетом всех улучшений, но за вычетом износа.
- Доходный подход — способ получения данных о стоимости объекта по возможным будущим доходам от этого объекта.
Что даст оценка
Результатом проведения оценки будет один из возможных видов стоимости объекта:
- Рыночная стоимость — это вероятная цена реализации на конкурентном рынке, когда участники сделки владеют актуальной и полной информацией об активе и рыночных условиях.
- Инвестиционная стоимость — цена имущества для заранее определенного лица, которое будет использовать объект в качестве объекта инвестирования и последующего получения дохода.
- Ликвидационная стоимость — цена объекта при реализации в чрезвычайных обстоятельствах, не соответствующих обычным рыночным условиям.
- Кадастровая стоимость — это стоимостная оценка, определяемая законодательством о кадастровом учете.
Выбор оценщика
При добровольной оценке имущества компания может самостоятельно определить стоимость актива, в роли оценщика будут выступать либо конкретный сотрудник, либо комиссия. Правила оценки имущества для собственных целей организация может установить внутренним регламентным документом.
Привлечение внешнего оценщика обязательно для определения цены имущества в интересах внешних пользователей (суд, ФНС, инвесторы). Чтобы исключить споры, физическое лицо, проводящее оценку, должно отвечать следующим критериям:
- Оценщик должен состоять в одной из официально зарегистрированных саморегулируемых организаций.
- Оценщик должен сдать профессиональный экзамен по соответствующему направлению оценочной деятельности. Например, для оценки недвижимости необходимо сдать экзамен именно по этому направлению.
- Оценщик должен иметь полис обязательного страхования профессиональной ответственности, которые покрывает ущерб заказчика или иным лицам при проведении оценочной деятельности. Минимальный размер покрытия составляет 300 тысяч рублей (для физлиц и ИП) и 5 миллионов рублей (для оценочных компаний).
До заключения договора и начала процедуры оценки, необходимо запросить у оценщика документы, подтверждающие его право на проведение оценки. Полученные документы необходимо хранить в общем порядке, они могут понадобиться при проведении проверок контролирующих органов или при аудиторском контроле.