Долгое время покупка коммерческой недвижимости с целью получения дохода от аренды не была в приоритете — лучшим способом вложения в недвижимость считалась покупка квартиры. Так оно и было до тех пор, пока объемы вводимых в эксплуатацию новых домов не стали расти год от года: если в 2010 году в России было сдано 58,4 млн м2 жилья, то в 2020-м — уже 82,2 млн, а в 2021 — 92,6 млн[1]. И всякий раз часть этих квартир выходит на рынок аренды, поэтому объем предложения только увеличивается, а конкуренция между арендодателями возрастает.
Кроме того, с 2018 года в крупных городах России наблюдается постоянный рост цен на жилую недвижимость[2]. А вот арендная плата растет медленнее — и намного быстрее падает в кризисные периоды, когда резко сокращается количество рабочих мест, а вместе с ним и платежеспособный спрос на аренду жилья. Срок, за который можно окупить вложения в однокомнатную квартиру, увеличился с 16 лет в 2019 году до почти 20 лет в 2020 году, выяснили аналитики компании «Инком-Недвижимость»[3].
2022 год для тех, кто сдает квартиры, стал и вовсе печальным: еще в середине зимы начал резко сокращаться спрос — и одновременно выросло предложение. Например, с февраля по апрель количество сдающихся в Москве квартир выросло на 45%, а срок экспозиции (время от подачи объявления до подписания договора найма) с 4-5 дней увеличился до 2-3 недель. И главное: арендаторов этой весной было ровно в 10 раз меньше, чем предлагаемых в аренду квартир, — подсчитали специалисты компании «Этажи»[4]. Соответственно, вниз идут и реальные цены: арендное жилье уже стало дешевле, чем год назад.
Коммерческая недвижимость: вдвое прибыльнее + ремонт за счет арендатора
Таким образом, сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду представляется довольно рискованным предприятием. Но есть другой способ надежных вложений в недвижимость, позволяющий точно так же получать постоянный доход — вместо жилой купить коммерческую недвижимость. И в первую очередь стоит обратить внимание на такой вид объектов, как стрит-ритейл — торговые помещения на первых этажах зданий[5]. Их арендуют магазины, кафе, аптеки, банки, медицинские учреждения и другие бизнесы, ориентированные на массового потребителя. Согласно законодательству, приобрести коммерческую недвижимость может не только юрлицо или индивидуальный предприниматель, но и физическое лицо. В 2020 году доля физлиц среди покупателей объектов стрит-ритейла достигала 80%[6].
Тем, кто решил купить коммерческую недвижимость с арендатором в спб, чтобы сдавать ее в аренду, следует знать, что прибыльность этого бизнеса составляет 7–10% годовых[7] (сравните: сдача квартиры внаем приносит 3–5% в год от ее стоимости). Окупается торговое помещение за 10–15 лет, а если вы решаете его продать, то покупатели обычно находятся даже быстрее, чем на квартиру: пока жилья во всех районах становилось все больше, а его покупатели становились все разборчивее, спрос инвесторов перетекал на коммерческую недвижимость, делая ее все более популярной.
Факт
По данным консалтинговой компании Knight Frank, объем инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости по итогам 2021 года вырос на 35,1% по сравнению с 2020-м и на 18% превышает показатели допандемийного 2019 года[8].
Если квартира с уже живущими в ней людьми — довольно редкий товар, то коммерческую недвижимость с арендатором, оформленным договором, вывеской и процветающим бизнесом можно встретить довольно часто. Правда, и желающих купить такое помещение, избавив себя от хлопот с поиском и показами тем, кто хочет снять его, обычно больше, чем тех, кто стремится приобрести торговые площади «в бетоне».
Кстати, в деловом мире стало уже традицией, что арендатор коммерческой недвижимости производит ремонт сам и за собственный счет. Это происходит потому, что бизнес гораздо прочнее привязан к помещениям, которые арендует, чем наниматели к квартирам. Договоры аренды продлеваются ежегодно на протяжении десятилетий, особенно дорожат своей клиентурой представители торговли, а также кафе и рестораны, ведь они уже вложились в конкретное место, у них имеются постоянные покупатели, своя особенная атмосфера. Переехать для них означает убить добрую половину бизнеса, поэтому такие арендаторы дорожат своей арендой.