В повседневной жизни, новостях и газетах можно довольно часто слышать о захвате земли без имеющихся на то правовых оснований. Конфликт интересов, связанный с определением судьбы участка, зачастую приводит к судебным тяжбам.
Понятие самозахвата земельного участка
Упоминание самовольного занятия земельного участка встречается в ст. 76 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) и в ст.7.1 Кодекса об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) в качестве противоправного действия, влекущего за собой не только восстановление прав законного собственника, но и административную ответственность.
Закон относит к самовольному занятию использование участка до совершения следующих фактов:
- регистрации договора купли-продажи;
- заключения и регистрации договора аренды;
- утверждения решения органа власти о передаче земли в собственность или пользование;
- разграничения территории;
- рассмотрения протестов в процессе изъятия участков для государственных или муниципальных нужд.
Определение ответственности за самозахват земельного участка
Правительство РФ наделило функциями надзора по части недопустимости самовольных захватов земельных участков лицами, которые не имеют на то полномочий Федеральную службу регистрации.
Ст. 7.1 КоАП РФ устанавливает наказание за подобное деяние в виде штрафа от 1 до 1,5% (не меньше 5 тыс.руб.) от кадастровой стоимости, для должностных и юридических лиц размер увеличен от 1,5 до 2 и от 2 до 3% соответственно.
Гражданская ответственность регламентирована ст. 76 ЗК РФ и заключается в восстановлении прав собственности лица, имеющего законное право на землю.
Чтобы в полной мере понять существо правонарушения, необходимо очертить рамки законности.
Помимо права собственности, ЗК и ГК РФ предусматривают и другие случаи, когда пользование земли является законным: арендаторами, лицами, обладающими правом сервитута.
Ст. 25 ЗК РФ, говоря об основаниях для приобретения прав на недвижимость, отсылает правоприменителя к положениям гражданского законодательства, согласно которым право может возникнуть из договоров и сделок, нормативных актов, изданных соответствующими органами, и решений суда.
Характеризуя правонарушение, ВАС РФ в 2011 году в Постановлении от 17.02 приходил к выводу, что самовольное занятие земли означает отсутствие волеизъявления собственника, оформленного в порядке, предусмотренным законом.
Практика также рассматривает пренебрежение обязанностью Как оформить самозахват земли.
Как узаконить самозахват земельного участка: пошаговая инструкция
В большинстве случаев оформить и узаконить земельный участок в собственность не представится возможности «благодаря» усилиям второго участника конфликта. Но бывает и более удачное стечение обстоятельств: к примеру, собственник участка много лет обрабатывает «бесхозный» прилегающий кусок земли, так называемый «прирезок».
Вероятность удачного разрешения вопроса куда выше, если не возводились незаконные постройки.
Шаг первый: устанавливаем правообладателя
Для получения информации о земельном участке необходимо будет достаточно сделать запросы в ФУГРЦ о получении выписки из реестра, в местную архитектуру, муниципалитет. За предоставление услуги необходимо заплатить 100 руб. пошлины. Номер участка при этом можно разыскать на официальном сайте Росреестра, где есть специальная карта.
В результате запроса может выясниться, что собственником является муниципалитет, садовое товарищество или государство — тогда необходимо будет направить заявление о предоставление этого надела в пользование.
Немаловажен вопрос, касающийся стоимости мероприятия: закон предоставил возможность оформить «прирезки» быстро и недорого. При осуществлении присоединения участка из общей массы государственной собственности цена будет гораздо ниже – всего 15% от стоимости по кадастру.
Если собственник земли неизвестен, то составляется запрос в муниципальный орган, участок ставится на кадастровый учет и только по прошествии года может быть оформлен муниципалитетом в собственность, после чего надо будет заключить договор аренды и написать в администрацию заявление о передаче участка в собственности, приложив следующие документы:
- план геодезии;
- план БТИ;
- акт о владении участком;
- кадастровый паспорт.
В случае положительного ответа, надо будет выкупить земельный участок у муниципалитета.
Шаг второй: проводим межевание границ и получаем новый кадастровый паспорт
Межевание повысит стоимость оформления участка в собственность, но оно является неизбежным, если не производилось ранее. Эта процедура представляет собой нормативное закрепление границ. Установление границ участка обязует будущего владельца урегулировать все споры с соседями, которые лучше решить в мирном порядке.
Специалист геодезической компании собирает и анализирует информацию, готовит план участка, оформляет межи.
Затем следует получить новый кадастровый паспорт, для чего нужны следующие документы:
- паспорт;
- документы, подтверждающий право на владение, пользование, распоряжение участком и его отчуждение;
- межевой и геодезический планы;
- соответствующее заявление и свидетельство об оплате пошлины.
Обычно выдача не вызывает затруднений и проводится в течении 20 дней, однако возможно и приостановление рассмотрения заявления, если в документации найдены ошибки – регистратор даст срок на их исправление.
Заключительный этап – регистрация права
Регистрация права на недвижимость осуществляется в Росреестре, для чего надо подготовить следующие документы:
- утвержденное регламентом заявление;
- паспорт из кадастровой службы;
- соглашение, на основании которых приобретено право на землю;
- свидетельство об оплате государственной пошлины;
- документы, удостоверяющие личность и право владения.
После подачи заявления работник Росреестра выдаст талон с датой, на которую назначено получение выписки о праве.
После следует обратиться в УФРС, подготовив похожий список документов, дополненный уже выданной выпиской и декларацией построек, оплатив пошлину за каждую из построек.
По результатам рассмотрения заявления собственник получает новую выписку. С 1 января 2017 года необходимо будет заверять доверенность на совершение сделок.
Основания для отказа в государственной регистрации
В настоящий момент существует обширный список причин для отказа при регистрации:
- несоответствие документов требованию закона;
- наличие судебного разбирательства о межевании границ участка;
- отсутствие уточненной информации о границах земельного участка;
- конфликт уже зарегистрированного права с тем, о котором заявляется.
С 2017 года появится новые условия для отказа. Росреестр может не принять документы при отсутствии какого-либо пункта (ранее закон не содержал такого уточнения).
Расширится список оснований для отказа: отсутствие сведений о координатах характерных точек границ, либо одна граница пересекает другую.
Подытоживая все вышесказанное, стоит сказать, что самозахват земельного участка рано или поздно потребует должного юридического оформления. Затягивание решения этого вопроса имеет нежелательные последствия в виде административной ответственности.